Phía trên là ánh đèn hào nhoáng của các cao ốc, phía dưới là những mặt bằng đắc địa dán đầy biển quảng cáo cho thuê, bụi bám mờ mặt kính. Nhiều người đặt câu hỏi tại sao giữa bối cảnh kinh tế khó khăn, chủ mặt bằng tại trung tâm vẫn quyết giữ mức giá trên trời tha để chống hàng năm trời chứ nhất định không chịu giảm giá để lấp đầy dòng tiền?
Nguyên nhân nhiều mặt bằng tại trung tâm thà váng khách chứ nhất quyết không giảm giá
Tại những cung đường vàng của Sài Gòn như Đồng Khởi, Lê Lợi hay Lý Tự Trọng hoặc như Hà Nội là một điển hình có một hình ảnh tương phản đang tồn tại. Dưới góc độ phân tích của một chuyên gia bất động sản lâu năm, đây không phải là sự bảo thủ cảm tính mà là một chiến lược tài chính của chủ các mặt bằng tại trung tâm có tính toán kỹ lưỡng dựa trên năm trụ cột cốt lõi sau:
Định giá tài sản và áp lực ngân hàng
Trong bất động sản thương mại, giá trị của một căn nhà mặt phố không chỉ dựa trên diện tích mà dựa trên khả năng tạo ra dòng tiền. Có một công thức bất biến, giá trị tài sản bằng thu nhập cho thuê hàng năm chia cho tỉ suất vốn hóa.
Nếu chủ nhà giảm giá thuê từ 500 triệu xuống 350 triệu để tìm khách, vô hình chung họ đang tự làm bốc hơi hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng giá trị định giá của tòa nhà. Điều này cực kỳ nguy hiểm nếu tài sản đó đang được thế chấp tại ngân hàng. Khi giá thuê giảm, định giá tài sản giảm, ngân hàng có quyền yêu cầu chủ nhà phải nộp thêm tài sản đảm bảo hoặc tất toán một phần khoản vay để duy trì tỉ lệ an toàn.
Vì vậy, thả để chống mất dòng tiền ngắn hạn còn hơn là để tài sản bị định giá lại gây rủi ro cho toàn bộ danh mục đầu tư.
Bộ lọc khách thuê mặt bằng trung tâm tiềm năng và chi phí cơ hội
Chủ sở hữu bất động sản tại các khu trung tâm thường là những cá nhân hoặc gia tộc có tiềm lực tài chính cực kỳ hùng mạnh. Đây là nguyên nhân chính giải thích tại sao mặt bằng tại trung tâm thà vắng khách chứ không thể giảm giá thuê.
Họ không sống dựa vào tiền thuê nhà hàng tháng để chi trả sinh hoạt phí. Với họ, mỗi mặt bằng trung tâm là một vị trí chiến lược chỉ dành cho các con cá lớn như nhãn hàng xa xỉ, chuỗi thương hiệu lớn hoặc tổ chức định chế tài chính. Việc giảm giá để cho một đơn vị nhỏ lẻ, năng lực tài chính yếu thuê ngắn hạn là một sai lầm về chi phí cơ hội.
Nếu ký hợp đồng giá rẻ với một khách thuê không đủ tầm, họ không chỉ thu về ít tiền hơn mà còn mất cơ hội tiếp cận các thương hiệu lớn khi họ tìm đến. Việc phá vỡ hợp đồng cũ để lấy mặt bằng cho khách mới thường rất phức tạp, tốn kém chi phí đền bù và làm mất uy tín của chủ nhà trên thị trường cao cấp.
Bảo vệ vị thế thương hiệu và hiệu ứng domino
Thông tin giữa các chủ nhà tại khu vực lõi trung tâm thường rất thông suốt. Một khi có người phá giá thị trường, nó sẽ tạo ra hiệu ứng domino tiêu cực. Nếu một căn giảm giá, các khách thuê ở những căn lân cận sẽ lấy đó làm căn cứ để ép giá chủ nhà của họ.
Ví dụ: Tại Quận 1 – TP HCM, giá thuê mặt bằng trung tâm không chỉ là con số, nó là biểu tượng của đẳng cấp. Chủ nhà quan niệm rằng Quận 1 không bao giờ mất giá, chỉ có người thuê không đủ tầm. Việc giữ mức giá cao là cách họ duy trì vị thế thượng lưu cho bất động sản của mình, khẳng định đây là khu vực khan hiếm tuyệt đối về quỹ đất.
Rào cản từ chi phí hoàn thiện
Mỗi lần thay đổi khách thuê, mặt bằng thường phải trải qua quá trình sửa chữa, đập phá và xây dựng lại theo nhận diện thương hiệu mới. Nếu chủ nhà giảm giá để lấy một khách thuê có tài chính bấp bênh, rủi ro lớn nhất là khách đứt gánh giữa đường sau vài tháng kinh doanh không hiệu quả, khi đó chủ nhà vừa mất tiền môi giới vừa mất thời gian trống lại phải tiếp nhận một mặt bằng nát do việc thi công dang dở.
Họ chọn cách đóng cửa để bảo quản hiện trạng, chờ đợi một đơn vị có năng lực thực sự và triển khai bài bản một lần duy nhất cho hợp đồng dài hạn từ 5 đến 10 năm dù giá của mặt bằng tại trung tâm đó không hề rẻ.
Kỳ vọng vào cú hích hạ tầng và quy hoạch tại các mặt bằng tại trung tâm các thành phố lớn
Các quận trung tâm là khu vực luôn có những biến động tích cực về hạ tầng như việc hoàn thiện các tuyến metro, chỉnh trang phố đi bộ hay các siêu dự án phức hợp sáu sao sắp đi vào hoạt động.
Các chủ nhà tại mặt bằng tại trung tâm thường có tâm lý găm hàng cực kỳ vững vàng. Họ tin rằng sự trầm lắng hiện tại chỉ là tạm thời, mỗi tháng bỏ trống được họ xem như một khoản đầu tư cho tương lai, chờ đợi thời điểm thị trường bùng nổ trở lại để chốt những hợp đồng với mức giá kỷ lục mới.
Tổng quan, trường bất động sản mặt bằng tại trung tâm không chết, nó chỉ đang ở trạng thái ngủ đông chủ động.
Đây là cuộc chơi của những cái đầu lạnh và những túi tiền không đáy. Đối với họ, mặt bằng trống không phải là thất bại mà là sự kiên định để bảo vệ giá trị cốt lõi của tài sản.
Tuy nhiên, dưới góc độ đô thị, tình trạng mặt bằng trung tâm ế khách thuê kéo dài quá lâu sẽ tạo ra những khoảng lặng về thương mại, đòi hỏi những giải pháp linh hoạt hơn như mô hình cửa hàng tạm thời, PUP Store hoặc các điều khoản hỗ trợ thuế, phí từ phía quản lý nhà nước để kích cầu trở lại.
Các quận trung tâm là thế, nơi giá trị không nằm ở những gì người ta thấy mà nằm ở những gì chủ nhân của chúng sẵn sàng đánh đổi để giữ vững vị thế.
- Bài viết này được tổng hợp nội dung từ Youtube channel: https://www.youtube.com/@matmabatdongsan . Mọi người truy cập subribe để ủng hộ kênh nhé.
- Quý khách hàng tham khảo thông tin, tiềm năng dự án Vinhomes Global Gate Hạ Long vui lòng truy cập liên hệ Hotline: 0933170222 hoặc điền form nhận thông tin tại: https://vinhomes-halongxanh.com.vn/lien-he/
